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蔡真:1.68億租賃人口推動住房租賃市場發展


  新浪財經訊4月1日消息,2019國家金融與發展實驗室年會今日在北京舉行,國家金融與發展實驗室房地產金融研究中心主任蔡真出席年會,并發表題為《金融支持住房租賃市場發展》的主題演講。

  蔡真認為,我們還處于城市化發展的第二階段,就意味著人口還會向城市,尤其是大城市和特大城市集中。這部分的人口就會導致有租賃的需求。此外2017年的高校畢業生是852.8萬。這部分的高校畢業生,從他畢業到找工作可能有很長一段時間都要通過租房來滿足居住的需求。

  蔡真表示,從我國目前13.9億的人口總數來看,其中流動人口數量約為2.44億,假設其中1.68億為租賃人口(其實有一部分也是通過集體租賃),按照人均600塊錢/月來估算,租賃市場規模就有1.2萬億元,這是租賃市場需求端的情況。

  以下是演講實錄:

  蔡真:各位來賓下午好,我們這一板塊的主題是“防風險與補短板”,我這個主題更加集中于“補短板”方面,而且更加集中于大家比較關心的住房市場問題。我今天的主題是金融支持住房租賃市場發展的國際經驗及當前問題,主要包括三個板塊:1.為什么要大力發展住房租賃市場;2.金融作為一種工具怎么支持住房租賃市場發展?主要是參考國際經驗;3.我們要談一談當前我國金融支持住房租賃市場中的問題。

  第一,為什么大力

  (一)1998年全面深化住房制度改革,取消福利分房,實施住房商品化、貨幣化分配以來,商品住房越來越多,保障性住房越來越少。有一個統計數據,保障性住房占整個住房市場的比重從2000年的峰值28.2%下降到2008年的7.2%,在這個過程中,過度市場化產生的弊端逐漸凸顯,住房價格泡沫積累嚴重。因為通過市場化購買住房的方式,你購買的是資產,而買資產就意味著一個未來收益折現的問題,未來很多期的資金折現問題,但是買的過程中總是對未來預期收益過分高,所以就會有現在住房價格泡沫的問題。類似的商品還有股票,現在當前股市的預期是不是過于樂觀了?開一個玩笑。所以我們講要大力發展住房租賃市場,住房租賃市場就是要把我們對于資產的購買轉換成對當下的居住消費,解決整個住房市場結構性的問題,就是所謂的“輕租重售”問題。

  (二)我們從住房租賃市場的需求端和供給端也會進行一些簡單的分析。

  從需求端來講,首先是隨著城市化的進程的發展,城市流動人口的增加,會導致住房租賃需求的增長,尤其是在大城市和特大城市。截至2017年底我國按常住人口統計的城鎮化率是58.2%。根據城市化發展規律,我們還處于城市化發展的第二階段,就意味著人口還會向城市,尤其是大城市和特大城市集中。這部分的人口就會導致有租賃的需求。第二個就是我們講的高校畢業生,2017年的高校畢業生是852.8萬。這部分的高校畢業生,從他畢業到找工作可能有很長一段時間都要通過租房來滿足居住的需求。再一個就是初婚年齡的推遲,初婚年齡的推遲就是“單身社會”的現象。從數據上來講(數據來自于一個學術論文的統計),我國的人口平均初婚年齡從上世紀70年代的21歲到2010年的大概25歲左右,而最新的調查數據表明目前我國平均結婚年齡已經超過26歲。實際上這個數據對于投資房地產是有一定的指示意義的,過去我們總是認為的剛需性住房是所謂的兩居或者改善性的三居,但事實上隨著單身社會的到來,過去不被看好的單身公寓,可能未來有一個被看好的前景。還有就是限購限貸的政策使得本來可以進入到購買市場的人進入不了,但是又要同時在大城市,比如在北、上、廣、深等地工作(那里獲得晉升的機會更多),這些人的居住需求,被迫從住房購買市場轉移到住房租賃市場。我們做了一些簡單的統計,我們看到大概是在2015開始部分城市開始限購,截至2018年6月出臺限購、限貸政策的城市和地區已有73個。從一線城市房租數據來看,從2016年底開始一線城市的房租都跳漲,我們這里統計的是每平米的租金,2018年11月份北京均價已經到了90塊錢/平米。另外,我們對住房租賃市場需求規模進行了估算,從我國目前13.9億的人口總數來看,其中流動人口數量約為2.44億,假設其中1.68億為租賃人口(其實有一部分也是通過集體租賃),按照人均600塊錢/月來估算,租賃市場規模就有1.2萬億元,這是租賃市場需求端的情況。

  從供給端來看,目前傳統租賃市場供給端的痛點是什么?首先就是我們提到的一些私人租賃市場的問題,比如私人租賃市場中介不規范、承租人權益難以保障、房源品質不佳等問題。第二個是房源的供需錯配問題,大量的租賃人口是需要開間或者合租,在政策上面對于這一點其實各地有很大的差異,比如說上海就比較認同“N+1”的模式,在北京就不太認同。如果通過長租公寓的方式來做這個事情的話可能要達到規模化的經營,達到規模化、專業化經營的話就會通過規模效應提升供給質量。這是我們講的長租公寓或者發展大規模的租賃企業,對于改善傳統的私人租賃市場是有幫助的。這是租賃市場供給端的形勢。

  第二,金融支持住房租賃市場應該怎么做的問題,我們要看一看國外的經驗。

  金融實際上是一個工具,是資金規模、期限轉換的工具,從對金融本身的理解來看,我們可以看到金融應該怎么支持住房租賃市場發展。首先,金融對租賃市場的支持應該主要集中于供給端。所以我們后面會提到的很多問題,比如說去年發生的“租金貸事件”,中介作為買賣吃價差的方式,最后爆倉的行為,金融支持住房租賃應該集中在供給端,但是我們很多政策是做錯了,偏向于需求端。其次,我們看到國際經驗是這樣的,從美國情況來看,美國住房租賃市場基本上集中于大都市區的主要城市,也就是國內的特大城市,占比達到了46.5%。再一個,從支持的金融工具來講,這里面列舉了很多,比如私募股權投資工具、REITs、低于市場利率的債務基金,但是實際上最主要的金融工具還是REITs,總體比例達到了多少?截止2018年4月30日,美國住宅REITs總市值占REITs市場總市值的13.92%,其主要投資于公寓市場;但是如果是按整個長租公寓市場來說,REITs的力量也是比較大的。最后就是需求端,需求端最主要的是財政支持的問題,通過財政對低收入人群進行住房租賃補貼。從美國來看,有一個公租房計劃,還有一個就是住房選擇的計劃。不只是美國的情況,從德國的情況來看,我們看到供給端也是主要用于金融支持,需求端我們看到的也是主要采取財政補貼的方式。為什么這樣?對于低收入人群買不起房的人,只能租賃住房的人實際上財政是需要去兜底的,所以這里面應該明確一個金融支持的界線。對于需求端的個人金融支持我們看來很多不應該是金融部門做的事情,而是需要財政去做的。英國的情況也大致是這樣,因為時間關系我概要地說一說。

  從國際經驗來看可以總結為四點:

  (一)租賃市場主要集中于特大城市,因為城市化的經驗,從國際上二百多個國家和地區來看,依然是大城市化為主,而且人們到了大城市留下來,在他沒有獲得很好的機會之前也是以租賃為主。因此金融支持也在相應地區展開。

  (二)一定要區分金融和財政的界線,財政主要是兜底的,主要是應對于需求端的,應對于個人的。

  (三)金融的支持主要是作用于租賃市場的供給端,這個特點跟房地產發展租賃市場是匹配的、吻合的,這是供給端的資金需求規模大、用時長、低流動性的特性決定的。這些融資方式中較為主流的是REITs。為什么主要是REITs這樣的工具呢?因為REITs可以把分散化的資金募集起來。為什么大家愿意持續持有REITs?因為它有強制分紅的制度,還有可以上市的交易,信息相對公開。

  (四)供給端的金融支持還應該有一些相對來說是財政補貼的形式,比如說美國經驗中提到的低于市場利率的債券這種形式。

  第三、當前我國金融支持住房租賃市場中的問題

  國內有幾個方面的問題:

  第一個應該明確財政和金融的界線,明確金融支持的范圍。剛才我們講到住房租賃市場需求端是需要財政支持,但是財政支持的對象也該明確。我們很多地方政府通過人才的政策、落戶的政策來吸引,但是人才相對于那些低收入人群來說,你的收入、生活狀態肯定是比他們要好的,通過這種方式,地方政府其實不是想做好租賃市場,而是為了來吸引之后把房地產市場做大,增加地方政府的土地收入,這也是我們需要警惕的問題。還有就是剛才我們講的金融支持的區域范圍來看,應限定在一線城市和少部分二線城市。2017年九部委出臺的《關于人口凈流入地區大城市發展的租賃通知》,試點城市是12個,但實際上這12個當中有一個城市就是人口凈流出的地區,這個也是需要注意的,我就不點名了。

  再一個我們講的供給端的金融支持較為有效的工具是REITs。我們也推了很多REITs,但是我們的REITs,業內都知道,都是類REITs的形式。這里面有一些主要的問題,其實概括起來就兩大問題:1.稅收方面的障礙,稅收中性的原則和合理的稅收優惠體系是REITs發展的關鍵性基礎;2.公募上市的法律障礙,從我國現有金融產品形態考慮,信托計劃形式是REITs相對容易的出發點。若以信托計劃為藍本,建立REITs的投資實體,并發行上市和公開交易,將遇到現有信托法律法規和政策制度在合格投資者認定等方面的障礙,因為單個信托計劃的自然人投資者人數不得超過50人。

  最后是需求端的金融支持亟待規范。剛才提到所謂的長租公寓爆雷問題,我們也看到一些規范的租金貸的形式,比如說像自如、魔方通過將租房的消費貸款進行規范的證券化,按照資產證券化的原則來管理,要做好破產隔離。爆倉的那些長租公寓企業是怎么形成?就是那些租金貸都被挪用再去收購的房子。對于租金貸我們應該是有一個相對的破產隔離,同時要進行嚴格的資金賬戶監管。

  我的演講大體是這些內容,謝謝大家。

  

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