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上海房屋租賃:新增需求收縮 租金波動下行


  4月,上海房屋租賃市場新增需求收縮,需求結構變化導致市場轉向平淡,呈現窄幅下調的走勢。上海房屋租賃指數辦公室認為,租賃市場在3月迎來一波需求釋放后,4月后繼需求乏力,未能支撐行情繼續向上,市場仍處在盤整階段。市場特征表現為:一、一季度新增就業崗位數量同比減少5%,其中外省市人口初次來滬就業者減少,新增租賃需求不旺。二、部分原本租金較高的房源,續租時不升反降現象出現,有房東為求簽約降幅5%-10%。三、散戶提供的小戶型房源仍是租賃熱門,而二室及以上戶型合租業務,受到機構及中介的長租公寓競爭影響,部分散戶降租攬客,租金出現3%-5%的下調。四、房東委托量持續上升,部分高、中端板塊房源出現二成以上增加,但由于出租不暢,中介掛牌代理此類房源意愿不強。五、一些非合租類租客(家庭類、商務類)選擇降級租賃6000元以上的中檔單套,其中以新興城區最為明顯。六、上海持續的“五違四必”整治工作,使得一些外來人口流出上海,而其中影響最大的拆違工作擠出的租客大部分仍在市場中尋租,集中在低端市場或依然在非合規市場。


  4月23日,上海市住建委主任顧金山表示,上海的租賃市場走在全國前列,目前自住房和租賃住房比重約為6:4,潛力還很大。租賃政策層面還將與時俱進,未來將會構建“購租并舉”體系,加大培育住房租賃市場促進上海房地產市場平穩健康發展。4月27日,《寶山區“非改居”處置實施意見(試行)》文件發布,自5月1日起試行,近千家公寓運營公司上榜,清理規模較一季度的普陀及浦東唐鎮更大,意味著整治租賃市場規范行動將持續展開,機構不合規出租將受到政策限制,超低租金房源或告別市場。


  高端新興區跌幅大


  4月,高端市場租賃指數下跌0.27%。其中,一室下跌0.25%,二室下跌0.27%,三室下跌0.29%。


  除奉賢、金山、崇明區外,所監測的50個高端房源板塊49個總體下跌,塘橋持平。高端市場繼3月略有回暖后,進入4月需求下降,市場轉淡,具體表現略有分化。其中中心城區行情略好于新興城區,中心城區跌幅較小,如浦東聯洋、徐匯萬體館、黃浦新天地分別下跌0.15%、0.13%、0.09%。而新興城區板塊跌幅較大,如閔行金虹橋、浦東金橋、浦東唐鎮分別下跌0.45%、0.36%、0.35%。究其由,中心城區需求商務租賃較多,需求長期保持平穩,租金穩定波動不大,如徐匯萬體館的三室戶型,租金水平在15000元左右,成交周期在半個月至1個月。實際成交價格上一些房東面對租客需求有3%左右的讓步空間。而新興城區需求多為家庭類租戶,面對萬元以上的租金,往往選擇降低租房標準,需求減少導致租金向下幅度更大。


  中端合租成交降溫


  4月,中端市場租賃指數下跌0.28%。其中,二室下跌0.28%,三室下跌0.27%。


  除金山、崇明外,所監測的14個行政區總體下跌,但少數板塊略有回升,如靜安新客站、閔行龍柏金匯的二室分別上漲0.15、0.14%,普陀曹楊、楊浦五角場的三室分別上漲0.19%、0.16%。新興城區跌幅略大于中心城區跌幅,如新興城區的奉賢、嘉定均下跌0.32%,松江、閔行分別下跌0.31%、0.29%。而中心城區的長寧、黃浦分別下跌0.30%、0.29%,靜安、虹口均下跌0.27%。新興城區中,房源成交以合租為主,但受到機構及中介運營的長租公寓分流沖擊,且長租公寓在租金上更具優勢。由此,合租類成交出現降溫,散戶房東選擇降低租金5%以上招攬租客,續約不漲租案例也不在少數。閔行七寶、嘉定江橋新城、青浦新城、寶山通河分別下跌0.42%、0.40%、0.39%、0.39%。而中心城區中,新增需求變化導致一些小區待租房源多達數十套,且降租也乏人問津。調查顯示,中心城區大量需求分流至長租公寓或新興城區。跌幅較大的如楊浦控江路、靜安閘北公園、徐匯田林、浦東塘橋,分別下跌0.32%、0.30%、0.29%、0.28%。


  低端市場跌幅較小


  4月,低端市場租賃指數下跌0.16%。其中,一室下跌0.15%,二室下跌0.18%。


  所監測的全部16個行政區總體下跌,僅少數板塊上漲,如浦東陸家嘴、徐匯龍華、靜安閘北公園分別上漲0.09%、0.08%、0.01%。新興城區閔行、寶山、金山、青浦分別下跌0.23%、0.21%、0.19%、0.19%。中心城區普陀、楊浦、黃浦、徐匯分別下跌0.18%、0.16%、0.16%、0.13%。在普陀、寶山、閔行等多區大規模的拆違整治工作影響下,大量非合規租客被擠入低端市場,但租借房源仍以新興城區價格低廉的一室戶型為主,人均租金成本在800-1500元。如成交集中的浦東康橋、嘉定城區租金持平,松江泗涇、奉賢南橋租金分別下跌0.07%、0.02%。這些板塊供應充足,雖有大量需求涌入,但并未推高租金水平。另外,一些臨近中心城區租金較高的板塊則出現了明顯下調,如閔行春申、浦東張江、松江九亭、嘉定豐莊分別下跌0.32%、0.28%、0.27%、0.27%。而中心城區租客以年輕白領居多,合租仍是主流,老工房(售后公房)的待租掛牌數量充足,一些房東面對空置壓力,選擇降租攬客,3%-5%的下調幅度往往半個月以內成交。跌幅較大的如普陀武寧、虹口魯迅公園均下跌0.27%,楊浦鞍山、靜安新客站均下跌0.26%。


  上海房屋租賃指數辦公室認為,4月租賃市場并未延續3月的小幅向上態勢,市場新增需求乏力。不過,在這波重新定位的房地產調控中,購租并舉的政策,逐漸給予租客以信心,轉買為租者不在少數。成交以低租金和小戶型為主,但受制于客群的收入水平及大量的待租房源,租金呈現小幅向下走勢。而高、中檔房源需求不旺,空置房源導致降租壓力進一步加大。由此,4月租賃市場新興城區低租金房源成交一枝獨秀。


  隨著買賣市場的成交萎縮,部分需求回流租賃市場。租金的變化反映了市場需求結構的變動。近期隨著人口流出量增加及拆違整治的擴大,租賃市場將持續不短的調整期。新政下租賃市場正在被加大關注。由于租賃備案制度多年來沒有嚴格執行,租賃統計沒有買賣統計明朗,租賃地下市場規模不小。有識之士呼吁加大登記備案率,建立租賃市場的大數據系統。讓租賃市場杜絕非合規交易,讓購租并舉體系早日建立。


  (責編:潘華、韓慶)


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