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又一城市發布住房租賃文件:租房子女可入學 - 政策 -北京樂居網

1月3日,四川省成都市發布《成都市人民政府辦公廳關于加快發展和規范管理我市住房租賃市場的意見》及文件解讀文本,要求公積金管理部門應按照住房公積金租房提取的有關規定,落實提取住房公積金支付房租政策····
????1月3日,四川省成都市發布《成都市人民政府辦公廳關于加快發展和規范管理我市住房租賃市場的意見》及文件解讀文本,要求,公積金管理部門應按照住房公積金租房提取的有關規定,落實提取住房公積金支付房租政策,職工租住公共租賃住房的,按照實際房租支出全額提取;租住商品住房的,應根據市場租金水平和租住住房面積,確定租房提取額度。意見還提出,本市戶籍承租人子女,按照成都市義務教育階段招生入學政策接受教育。成都市還鼓勵農村集體經濟組織成立住房租賃企業或委托專業化的住房租賃企業。同時文件對群租給出明確的界定標準,每個房間居住人數不得超過2人,且居住使用人的人均租住使用面積不得低于4平方米(有法定撫養、扶養、贍養義務關系的除外)。改造現有住房出租的,在征得利害關系人的同意后,改造中不改變現有安防設施,改造后每個臥室使用面積不得少于5平方米。一、制定背景黨的十九大報告提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居”,培育和發展住房租賃市場,構建租購并舉的市場形態,成為房地產市場發展的新方向。我市作為全國住房租賃試點城市之一,住房租賃市場規模日益增大,傳統的市、區(市)縣兩級房管部門行業監管模式,已不能適應不斷擴大的住房租賃管理需求,特別是“成都產業新政50條”出臺后,保障不斷涌入的新市民住房租賃需求,提供高效便捷的住房租賃相關配套服務,構建一個規范發展的住房租賃市場已是刻不容緩。為落實我市開展住房租賃試點工作的相關要求,通過對標學習上海、北京、廣州、深圳、南京、武漢、杭州等先進城市經驗及國務院法制辦正在征求意見的《住房租賃管理條例》,結合《成都市住房租賃市場發展五年規劃(2017-2021年)》要求及我市實際情況,制定了《關于加快發展和規范管理我市住房租賃市場的意見》(以下簡稱:《意見》)。二、制定依據和起草過程依據國務院辦公廳《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》(國辦發〔2016〕39號)文件規定:“城市人民政府對本行政區域內的住房租賃市場管理負總責,要建立多部門聯合監管體制,明確職責分工,充分發揮街道、鄉鎮等基層組織作用,推行住房租賃網格化管理。”按照住房城鄉建設部等九部委《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》(建房〔2017〕153號)文件要求:“各地要創新住房租賃管理和服務體制,建立部門相互協作配合的工作機制。”從2017年8月4日《成都市開展住房租賃試點工作的實施方案》對外公布起,即著手起草《意見》落實相關工作要求,廣泛征求19個市級相關部門和22個區(市)縣政府及部分街道辦事處的意見建議,組織專題會議,聽取專家學者、人大代表、政協委員意見建議,反復修改,不斷完善,形成了本《意見》。三、主要內容(一)關于規范管理四級體系住房租賃管理涉及的房屋和人員眾多,情況復雜,交易隱蔽,是一個繁雜的社會治理工程,需要政府相關部門職責分明、分工合作、信息共享。在全面厘清各部門管理職責的基礎上,以我市實際情況為基礎,學習其他城市先進做法,提出完善我市住房租賃規范管理四級體系。四級管理體系是指:市級成立住房租賃市場發展和規范管理工作協調推進小組,指導市級各部門共同參與發展和規范管理,構建全市統一的成都住房租賃交易服務平臺,融合住房租賃相關管理和服務功能,實現信息共享;各區(市)縣政府建立住房租賃市場發展和規范管理工作聯席會議制度,統籌協調轄區內住房租賃規范管理、培育和發展住房租賃市場、重大疑難事件應急處置等工作;街道辦事處(鄉、鎮人民政府)承擔住房租賃規范管理的具體工作,承接各部門委托,開設辦事窗口,運用成都住房租賃交易服務平臺,為群眾提供住房租賃登記備案等一站式服務,負責出租房屋信息收集、老舊院落和物業管理的監督指導及房產矛盾糾紛調處等工作;社區居民委員會(村民委員會)實施住房租賃自治管理,指導網格員、物管人員開展網格化管理。(二)關于信息采集、信息共享通過溝通了解,目前各部門對住房租賃產生的相關信息需求較大,如公安部門需要住房租賃中來蓉人員身份信息,公安、稅務、教育、衛計、住房公積金等部門在業務辦理中需要住房租賃備案信息等,信息共享是各部門最迫切的管理需求。但之前各部門采集渠道不一、指標標準不一,采集的信息很少能共享共通,因此建議通過成都住房租賃交易服務平臺,實施物業管理的小區由物業服務企業網格員實時報送租賃住房和來蓉人員的動態信息,未實施物業管理的老舊院落由社區網格員定期報送租賃住房和來蓉人員的動態信息,房地產中介機構應當將撮合成交的住房租賃信息報送給公安派出所或者社區居民委員會(村民委員會),經網格員核實后通過成都住房租賃交易服務平臺報送信息,實現信息采集的閉合管理和核查機制,避免出現漏報、重報、報送標準不一等問題。房管部門定期將住房租賃信息推送至大數據和電子政務部門提供的“政務云”,公安、稅務、教育、衛計、住房公積金等部門通過“政務云”查詢、提取相關信息,方便來蓉人員辦理各類住房租賃相關事項。(三)關于明確不得出租住房的范圍為發展我市住房租賃市場,規范市場交易秩序,在學習廣州等城市先進經驗的基礎上,根據《商品房屋租賃管理辦法》(住建部令第6號)的相關規定,結合我市實際情況,提出出租的住房應當符合消防、治安、防災、衛生等方面的標準和要求,并具備給排水、供電等必要的基本條件。為了加強住房租賃信息發布管理,要求租賃住房出租時,應通過成都住房租賃交易服務平臺進行核實。通過核實的編制全市統一的房源信息編碼,交易成功網簽合同后,可以在線申請住房租賃登記備案,租賃當事人不得通過成都住房租賃交易服務平臺對外發布不得出租的房源信息。(四)關于通過規范訂立合同建立穩定租賃關系按照《合同法》的相關規定,租賃當事人可以自行簽訂書面合同,但必須滿足合同成立的相關條款,根據成都住房租賃交易中易出現的問題或盲點,我們梳理了十點合同內容,供租賃當事人擬定合同參考,制定了全市統一的住房租賃合同指導文本,供租賃當事人使用。為鼓勵租賃當事人通過簽訂長期租賃合同建立穩定的租賃關系,我們學習北京相關規定,提出租賃當事人簽訂3年以上住房租賃合同,合同登記備案且實際履行的,可以獲得相關政策支持。同時為了保護承租人的利益,要求出租人在租賃期間不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人,未經承租人同意不得擅自進入出租住房。根據“買賣不破租賃”的原則,要求出租人因買賣、繼承、贈與等發生所有權變動的,不得強制收回住房,保障同等條件下承租人的優先購買權、優先承租權等合法權益。(五)關于住房租賃登記備案管理根據“四級體系、服務下沉”原則,錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區及成都高新區將住房租賃登記備案事項進駐街道辦事處政務服務中心,部分條件成熟的可將住房租賃登記備案事項進駐社區服務中心,進一步方便來蓉人員辦理住房租賃登記備案相關事項。其余各區(市)縣政府可根據條件逐步推進住房租賃登記備案事項進駐街道辦事處或社區服務中心工作。同時,通過網格員、物業服務人員、中介機構工作人員提示告知租賃當事人履行備案義務,逐步提高我市住房租賃登記備案量。另外,為保障租賃當事人的合法權益,司法行政部門還將建立住房租賃法律援助通道,組織律師事務所等法律服務機構將法律咨詢等服務引進社區,為租賃當事人提供住房租賃相關法律服務。(六)關于規范租金、押金的收取和支付為了增加市場交易透明度,穩定市場租金增長預期,房管部門要定期發布住房租金水平信息,為住房租賃交易租金提供參考,租賃當事人可參考市場租金水平信息并綜合考慮其它因素,確定實際租金價格。在租賃期限內出租人不得單方面提高租金標準,隨意變更租金調整頻次和租金漲幅。《意見》梳理了租賃當事人在押金方面應當注意的問題,同時明確除按照住房租賃合同約定,出租人不得扣留押金。(七)關于逐步擴大承租人享受基本公共服務的權利《意見》在學習廣州、沈陽、北京等城市先進經驗的基礎上,結合今年已實施的《四川省人民政府關于認真做好amp;lt;居住證暫行條例amp;gt;貫徹實施工作的通知》等文件精神,提出了本市戶籍承租人子女,按照成都市義務教育階段招生入學政策接受教育,非本市戶籍來蓉人員在本市無自有產權住房的,以租賃住房所在地作為唯一居住地且住房租賃合同登記備案的,其隨遷子女按有關規定在居住證所在地接受義務教育;落實了提取住房公積金支付房租的政策,職工租住公共租賃住房的,按照實際房租支出全額提取,租住商品住房的,應根據我市市場租金水平和租住住房面積,確定租房提取額度。《意見》還要求各相關部門結合實際情況,適時研究出臺符合條件的承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務政策措施,建立承租人權利清單,擴大承租人享受基本公共服務的權利。(八)關于鼓勵村鎮集體經濟組織開展規模化住房租賃業務學習深圳的先進經驗,為了擴大租賃住房供應,促進村鎮集體經濟組織增收,《意見》提出農村集體經濟組織成立住房租賃企業或委托專業的住房租賃企業,將符合安全、質量、消防、衛生等條件的農村集體建設用地住房完善配套、統一出租、規范管理,并委托專業物業公司提供服務。對處于城市建成區的集體建設用地住房,建議街道辦事處(鄉、鎮人民政府)在建設等部門指導下,通過綜合整治提升“城中村”品質,將符合安全、質量、消防、衛生等條件的“城中村”住房改造成租賃住房對外出租。(九)關于開展住房租賃企業備案管理根據住房城鄉建設部等九部委《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》(建房〔2017〕153號)等文件要求,在我市開展住房租賃企業備案管理,《意見》結合住房城鄉建設部出臺的《房地產經紀管理辦法》(住建部令第29號)中關于經紀機構備案管理的相關規定,提出了住房租賃企業備案管理的相關要求,為更好規范住房租賃企業的交易行為,《意見》還提出為備案企業發放成都住房租賃交易服務平臺的用戶名和密碼,提供平臺交易服務。(十)關于明確住房租賃租住標準《商品房屋租賃管理辦法》(住建部令第6號)要求地方政府出臺租賃住房的最小出租單位、最低人均租住面積等標準,作為“群租”治理等管理依據。由于我市未出臺相關標準,“群租”投訴受理、治理等工作缺乏依據,給基層管理工作帶來困難,因此參考住房城鄉建設部《住宅設計規范》,借鑒杭州等城市經驗,凡我市出租住房的,每個房間居住人數不得超過2人,且居住使用人的人均租住使用面積不得低于4平方米(有法定撫養、扶養、贍養義務關系的除外)。改造現有住房出租的,在征得利害關系人的同意后,改造中不改變現有安防設施,改造后每個臥室使用面積不得少于5平方米。從而明確了我市現有住房改建出租的最小出租單位、居住人數、最低人均租住使用面積等租住標準,便于基層管理單位能快捷區分“合理合租”與“非法群租”,為下一步開展住房租賃市場檢查,嚴厲打擊“非法群租”等違規租賃行為提供依據。(十一)關于加強住房租賃違規行為監管目前住房租賃群眾投訴較多的是“非法群租”、“住改商”、“住改倉”等違規行為,這些住房租賃違規行為涉及群眾的人身財產安全,一旦發生事故,社會影響較大。因此《意見》提出了加強日常巡查建立“非法群租”臺賬,多部門聯合執法開展專項檢查,強化租賃住房的物業管理建立規范管理長效機制等措施;對“住改商”、“住改倉”等違規租賃行為主要從規范查處流程、強化綜合監管角度提出了長效管理辦法;對日常住房租賃違規行為,從發現、核實、整改、處罰等環節梳理規范管理流程,方便基層管理單位操作,明確各參與部門職責,有利于我市住房租賃市場的長期規范管理。(十二)關于強化各方主體責任《意見》梳理了出租人、承租人、中介機構、住房租賃企業、物業服務企業等住房租賃市場各參與方的主體責任義務。如明確了出租人和承租人主動履行住房租賃登記備案和主動申報來蓉人員登記等責任義務;住房租賃企業和中介機構都要通過成都住房租賃交易服務平臺核實發布房源信息,不得發布虛假房源信息,并應該按規定辦理住房租賃登記備案;物業服務企業要依據物業小區管理規約和物業服務合同的約定加強小區巡查,主動申報住房租賃情況、違法違規租賃行為、安全防火及其他特殊情況,切實履行住房租賃禁止行為的告知、勸阻、制止、報告等義務。(十三)關于信用信息體系建設《意見》建議由市發改委牽頭負責全市社會信用體系建設;市工商局負責建設成都市公共信用信息系統,對住房租賃相關企業和租賃當事人失信行為進行公示;市房管局負責建設成都市房地產行業信用信息平臺,負責對房地產中介機構、住房租賃企業、物業服務企業及租賃當事人的信用信息進行記錄。《意見》還梳理了涉及住房租賃相關各方主體信用信息共享、處理流程、公示方式等內容,以便形成守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制,讓嚴重失信主體“一處失信、處處受限”。
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